Fraude Inmobiliario

Un fraude inmobiliario ocurre cuando un sujeto lleva a cabo una actividad ilegal relacionada con la financiación, alquiler o compra de un inmueble. También conocido con el nombre de fraude en bienes raíces, se trata de un hecho punible que está tipificado tanto en las leyes estatales como en las federales y aquel que lo comete tendrá que enfrentar largas penas privativas de libertad y cuantiosas multas, así como otros efectos negativos relacionados con su licencia de actividades profesionales y con la obligación de restitución de los daños y perjuicios a las posibles víctimas.

Debido a que es una conducta que se encuentra relacionada con los negocios en bienes raíces, que son complicados y requieren de la realización de varios trámites, éste hecho punible puede ser ejecutado en cualquier etapa de las que está compuesta cualquier transacción inmobiliaria. Es por ello que podemos encontrar fraudes inmobiliarios en etapas como el procedimiento de tasación y hasta en el momento de ejecutar una hipoteca.

Los distintos Estados han adoptado muchas leyes y teorías legales diferentes para enjuiciar a los infractores de este tipo de hecho ilícito, incluyendo tipificaciones como el robo con falsas pretensiones, las regulaciones de los estatutos de fraude de ejecución hipotecaria, las leyes de desnatado de alquileres, y leyes sobre la presentación de escrituras o documentos falsificados.

La razón de ello es que algunas de las formas más comunes de fraude hipotecario y de bienes raíces son:

• Fraude de ejecución hipotecaria,

• Esquemas de compradores ficticios o testaferros,

• Venta ilegal de propiedad, y

• Préstamos abusivos.

En California, la Fiscalía normalmente imputa cargos por hechos punibles relacionados con el fraude en los bienes raíces con base en las siguientes regulaciones:

• Código Penal 487, que prohíbe el hurto mayor,

• Código Civil 2945.4, que prohíbe el fraude de ejecución hipotecaria,

• Código Civil 890, que prohíbe el pago de renta desviada, o

• Código Penal 115, que prohíbe la presentación de documentos falsificados.

Otro aspecto que se debe tener en cuenta es que los hechos ilícitos regulados por las disposiciones penales correspondientes pueden ser procesados como delitos menores o felonías, de modo que se consideran un wobbler, en cuyo caso será decisión de la Fiscalía la forma en que serán juzgados, dependiendo de si el acusado posee antecedentes criminales y la manera en que hayan ocurrido los hechos relacionados con el caso.

Encontrar la asistencia legal que se requiere

En Los Angeles, llevar a cabo este tipo de conductas ilegales es una situación que se considera realmente grave, por los perjuicios que las mismas pueden ocasionar a las víctimas, quienes pueden ver perdido en un momento todo aquello por lo que han trabajado en su vida, de manera que si usted actualmente está haciendo frente a una acusación por haber cometido un fraude inmobiliario, lo que podemos recomendarle es que busque inmediatamente la asistencia legal más apropiada, y nada mejor que los abogados criminalistas expertos con los que contamos en The LA Criminal Defense Law Firm, quienes no sólo son conocedores del Sistema de Enjuiciamiento Criminal de California, sino que también están familiarizados con todas las estrategias defensivas que pueden emplearse para que una acusación de este tipo pueda ser disminuida, en particular si de lo que se trata es que de usted simplemente cometió un error o confió en el individuo equivocado. No dude en ponerse en contacto con nuestra firma lo más rápido posible, para comenzar a trabajar en su favor.

¿Cuándo se entiende ejecutado un fraude inmobiliario o un fraude hipotecario?

Se entiende que un fraude inmobiliario e hipotecario se habrá verificado en el momento en que un individuo o una compañía toma provecho de otro durante una negociación inmobiliaria, pudiendo ejecutarse en cualquiera de las etapas de las que se compone este tipo de negocios, de las que podemos mencionar la evaluación, la clausura o cierre del negocio, y la ejecución, entre otros.

Cómo antes hemos mencionado, este tipo de hechos punibles pueden encontrarse tipificados en distintas disposiciones penales, que califican de forma diferente a estos hechos punibles, dependiendo de sus características, pero entre las regulaciones que más se emplean, se encuentran las siguientes:

Robo por falsa pretensión

Se trata de un hecho punible que se entiende cometido cuando un individuo defrauda a otro sujeto quitándole cantidades de dinero o propiedades y lo lleva a cabo por medio de falsas promesas o representaciones.

Si bien las leyes estatales varían, la Fiscalía tiene la obligación de demostrar lo siguiente para condenar a un procesado por este hecho punible:

• El procesado ha engañado de forma intencionada al dueño de bienes raíces o prestamista hipotecario,

• Dicho engaño se realizó haciendo una promesa falsa, y

• La supuesta víctima, al confiar en dicha promesa, le dio al acusado su propiedad o su dinero.

Consideremos el caso de Kathy, quien tiene una hipoteca de $60.000,00 sobre su vivienda y debido a la situación económica por la que está atravesando se atrasa en sus pagos mensuales, como resultado de lo cual, actualmente se encuentra en riesgo de que el banco ejecute la hipoteca, pero por las redes sociales se entera de que existe una firma de consultores sobre ejecución hipotecaria, dirigida por James, por lo que decide comunicarse al número que aparece en el anuncio.

James le indica que es posible que se suspenda la ejecución de su hipoteca llevando a cabo una negociación con la entidad bancaria, lo que realmente constituye una falsa promesa, pero le dice que eso sólo es posible si Kathy firma algunos papees para otorgarle a él la representación debida para realizar esas negociaciones en su nombre con el banco. James proporciona a Kathy unos documentos y notificaciones que ella firma. Sin embargo, no se dio cuenta de que James la había hecho firmar una escritura, transfiriéndole el título de propiedad de su vivienda a él.

James se convierte por ello en el nuevo propietario de la vivienda de Kathy, adquiriéndola bajo engaño con relación a los papeles que ella firmó. Por lo tanto, ha cometido un robo con engaños, así como un fraude de ejecución hipotecaria.

Fraude de ejecución hipotecaria

Este es un hecho ilícito que se comete por individuos que se ofrecen a ayudar a los propietarios de inmuebles hipotecados que se encuentran en riesgo de que una entidad bancaria ejecute dicha garantía.

Para que se entienda ejecutado este hecho punible, es necesario que la Fiscalía demuestre que:

• El “asesor” le ha cobrado al dueño del inmueble por el servicio promocionado antes de que se lo haya proporcionado,

• El “asesor” le ha cobrado una tarifa u honorarios excesivos por esos servicios ofrecidos al dueño del inmueble,

• El “asesor” adquiere alguna clase de interés sobre el inmueble sometido a una ejecución hipotecaria,

• El “asesor” ha cobrado a otro por los servicios ofrecidos y no se lo informa al dueño del inmueble,

• El “asesor” obtiene un poder notariado del dueño del inmueble, o

• El “asesor” defrauda al dueño del inmueble con el objetivo de que éste firme un contrato que es ilegal.

Volviendo al ejemplo de antes, de Kathy y James, se llegará a la conclusión de que James ejecutó un fraude en la ejecución de la hipoteca porque adquirió intereses como propietario de la vivienda de Kathy, bajo el engaño de brindarle una asesoría para prevenir la ejecución de su hipoteca.

Hay que tomar en consideración que James igualmente sería considerado responsable de este hecho punible aunque no adquiriera ningún interés sobre la vivienda, pero le hubiera cobrado a Kathy unos honorarios excesivos por sus servicios de “asesoría”.

Alquiler con renta desviada

Un sujeto ejecuta esta conducta ilícita cuando se apropia de los alquileres de un inmueble y puede llevarse a cabo de dos formas. La primera es cuando un sujeto:

• Alquila un inmueble residencial en el lapso del primer año en que el mismo es adquirido, y

• No utiliza el dinero de los alquileres para efectuar los pagos mensuales con los que se rebaja la deuda hipotecaria.

La segunda forma es cuando un sujeto:

• Finge ser el dueño de un inmueble, sobre el cual no tiene derecho,

• Alquila dicho inmueble de manera fraudulenta sin tener autorización o derecho a hacerlo, y

• Se queda con las ganancias producto de los alquileres.

Ahora bien, en casi todas las regulaciones estatales de este hecho punible se establece que este tipo de robo de renta es solo un hecho punible si se realiza en más de una oportunidad. No obstante, el realizarlo en una sola oportunidad si puede dar derecho a que se interponga una demanda de tipo civil.

Escrituras o documentos falsificados

Es frecuente que las conductas ilegales de fraude hipotecario y de fraude en bienes raíces se castiguen con normas estatales que tipifican como hecho punible el uso de documentos o escrituras falsificadas.

La mayoría de estas regulaciones establecen que este hecho ilícito se entiende ejecutado cuando un individuo:

• Consigna, presenta, o registra, teniendo conocimiento de ello, un documento o escritura falsa o falsificada, y

• Lo lleva a cabo en una oficina o despacho gubernamental estatal, como puede ser la secretaría de un condado.

¿De qué forma se ejecutan los fraudes relacionados con inmuebles en California?

Algunas de las formas más comunes de fraude hipotecario y de bienes raíces son:

• Fraude en la ejecución de una hipoteca,

• Esquemas de compradores ficticios o testaferros,

• Venta ilegal de propiedad, y

• Préstamos abusivos.

Con el objetivo de hacerle comprender mejor el significado de estos términos legales, procederemos a explicarlos:

Fraude en la ejecución de una hipoteca

Es un hecho punible que ya hemos definido anteriormente en este artículo, no obstante, existen varias maneras de cometerlo, entre las cuales se encuentran:

• Lo esquemas que incluyen la transferencia del título de propiedad,

• El cebo y cambio, y

• Las estafas de ayudas fantasmas.

Transferencia del título de propiedad

Una transferencia del título de propiedad ocurre cuando:

• El dueño de un inmueble está haciendo frente a la ejecución de su hipoteca, y

• Un “asesor” le convence de que le ceda el título de la propiedad sobre el inmueble.

Ante este escenario, es posible que el “asesor” le manifieste al dueño del inmueble hipotecado lo siguiente:

• Que va a poder permanecer viviendo en su inmueble, pagando un alquiler por ello, y

• Que va a poder volverlo a comprar a futuro.

Sin embargo, el “asesor” eventualmente desaloja al inquilino y se hace propietario del valor acumulado del inmueble.

El cebo y cambio

Para que se ejecute este tipo de conducta ilícita se requiere que tenga lugar una transferencia del título de propiedad sobre un inmueble, sin que el dueño se dé cuenta de que está haciendo esa transferencia.

En estos supuestos, normalmente se convence a las víctimas de que lo que están firmando son documentos y papeles que le van a ayudar a conseguir un préstamo nuevo, pero realmente, lo que están firmando son papeles por medio de los cuales le están transfiriendo la propiedad de su inmueble al “asesor”.

Estafas de ayudas fantasmas

Este tipo de estafas con ayudas fantasmas se entiende ejecutada cuando ocurre lo siguiente:

• La compañía consultora que brinda servicios de asistencia en los casos de una ejecución hipotecaria promete prestar su ayuda al dueño de un inmueble para impedir que se lleve a cabo la ejecución de dicha garantía,

• Que tal servicio se prestará por el pago de unos honorarios o tarifa de forma adelantada, y

• La compañía consultora toma el dinero, pero sin prestarle al propietario ningún tipo de servicio.

Cuando finalmente el dueño del inmueble adquiere la certeza de que ha sido estafado, normalmente ya es muy tarde para poder impedir que la ejecución de la hipoteca sea realizada por la entidad bancaria o por el prestamista.

Esquemas de compradores ficticios o testaferros

Un comprador ficticio o testaferro es un sujeto que se dedica a comprar inmuebles a nombre de otro individuo. Este comprador ficticio es empleado por causa de que el verdadero comprador no puede llevar a cabo la negociación por cualquier razón, una de ellas puede ser que se trate de un sujeto que posee un historial malo de crédito.

Este tipo de esquemas en el que se usa un comprador ficticio se califica como ilegal bajo los siguientes escenarios:

• En una negociación un individuo es defraudo, o

• Resulta ilícito que el verdadero comprador efectúe la adquisición.

Venta de propiedad ilegal

La venta de un inmueble es ilegal cuando:

• El precio de un inmueble ha sido incrementado de forma incorrecta, por causa de que la transacción es fraudulenta, y

• Un comprador desprevenido adquiere el inmueble al precio incrementado, o

• La entidad bancaria ha hecho un préstamo de dinero con garantía hipotecaria por una cantidad mayor que el verdadero valor del inmueble.

Hay que tomar en consideración que ante escenario no se entenderán involucrados aquellos individuos que:

• Adquieren una propiedad,

• La reparan, y

• Posteriormente la revenden a un mayor precio.

Préstamos abusivos

Un préstamo abusivo o también llamado depredador, se verifica cuando un individuo o una empresa que se dedican a ser corredores hipotecarios:

• Crean un préstamo que se adapta a un potencial comprador, y

• Le agrega al préstamo tarifas o costos innecesarios que no brindan ningún beneficio al que compra el inmueble.

Probablemente la causa de esto es que aquellos que se dedican al corretaje hipotecario pretenden incrementar sus comisiones que derivan de estos préstamos.

¿Cómo están reguladas estas conductas en California?

Hay cuatro estatutos principales en California que la Fiscalía utiliza para fundamentar los cargos que se formulan a los procesados por fraude inmobiliario. Estos son:

• Código Penal 487, que prohíbe el hurto mayor,

• Código civil 2945.4, que prohíbe el fraude de ejecución hipotecaria,

• Código Civil 890, que prohíbe el pago de alquileres no imputados, y

• Código Penal 115, que prohíbe la presentación de documentos falsificados.

Para que se entienda el contenido de estas regulaciones, procederemos a explicarlos:

Hurto mayor - Código Penal 487

Esta sección del Código es en la que se fundamenta la Fiscalía para procesar a los infractores de robo con un pretexto falso o con falsas promesas. Esta sección incluye hechos punibles contra la propiedad, y lo hace cuando esos hechos punibles se realizan para defraudar al dueño de una propiedad cuyo valor supera los $ 950.

De acuerdo con esta regulación, la conducta se considera un wobbler, de manera que podrá ser procesado como delito menor o como felonía, y en caso de ser calificado como delito menor de hurto mayor es sancionado con una pena privativa de libertad que puede llegar a ser de un año y la multa puede ascender a los $ 1.000,00.

Pero si es calificado como felonía, entonces la pena privativa de libertad puede llegar hasta los tres años y la multa podrá ascender a los $10.000,00.

Fraude en la ejecución de una hipotecaria - Código Civil 2945.4

El Código Civil, en la disposición 2945.4, es la que contiene la regulación que prohíbe la comisión de un fraude en la ejecución de una hipoteca, y también constituye un wobbler que se castiga con las mismas penas a las que hemos hecho referencia en el hurto mayor.

Alquiler no imputado o desviado - Código Civil 890

El artículo 890 del Código Civil es el estatuto de California que prohíbe el desvío de los alquileres. Esta disposición tipifica como hecho ilícito que un individuo cometa varios actos de robo de renta. En California, llevar a cabo esta actividad una sola vez no va a dar origen a un cargo penal, de hecho, si sólo ocurre una vez, lo que corresponde es que se inicie una demanda de tipo civil.

Las violaciones del Código Civil 890 también se califican como wobbler en California y las penas que se pueden imponer igualmente son las mismas con las que se castiga el hurto mayor y el fraude en la ejecución de hipoteca.

Presentar documentos falsificados - Código Penal 115

La disposición 115 del Código Penal es la ley de California que prohíbe la consignación o presentación de contratos o documentos relacionados con inmuebles que sean falsos o falsificados.

Consignar una escritura o documentación falsificada o falsa está calificado directamente como una felonía, por tratarse de un hecho punible que no sólo va en contra de la propiedad, sino que también afecta a la fe pública que merecen los documentos, por ello se sanciona con las siguientes penas:

• Pena privativa de libertad que puede llegar a los tres años, y

• Una multa cuyo máximo puede ascender a los $10,000.

¿Un cargo por fraude inmobiliario se puede convertir en cargo federal?

Por supuesto que sí. En caso de que la supuesta víctima involucrada en los hechos sea una entidad bancaria que esté asegurada o respaldada por agencias federales, se entiende que la defraudación no sólo se comete en contra del banco, sino que también se comete en contra de los intereses del Gobierno Federal. Cuando esto ocurre, aunque haya sido porque simplemente se ha cometido un error en la negociación, puede resultar en un hecho ilícito de naturaleza federal, con consecuencias mucho más graves.

¿Existen argumentos defensivos que se empleen frecuentemente contra este tipo de acusaciones?

Todo Sistema de Justicia Penal establece argumentos y estrategias defensivas para que los acusados de un delito puedan impugnar los cargos que le son imputados, y entre los que más se emplean frente a un cargo por fraudes inmobiliarios, se encuentran:

• El procesado no tuvo el propósito de defraudar.

• El propietario del inmueble autorizó la negociación.

• El procesado fue acusado falsamente

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